आप को पुरानी सम्पति (LTCG) बेचने पर कितना देना होगा टैक्स? क्या होगा नफ़ा नुक्सान समझिये
मोदी 3.0 सरकार ने इस बजट में दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) कर की दर में बदलाव का प्रस्ताव किया है. इस प्रस्ताव से क्या फायदे और क्या नुक्सान होंगे ये समझते हैं. LTCG क्या होता है और क्या किसी तरह से टैक्स बचाया जा सकता है, वो भी समझते हैं
Budget 2024: मोदी 3.0 सरकार के बजट पेश होने के बाद से उसकी व्याय्ख्यान चल रही है. बजट में अलग अलग विषयों पर जनता के लिए क्या चीज फायदेमंद है और क्या नुक्सान देह इसका आंकलन किया जा रहा है. ऐसे में इस बजट में सम्पति की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) कर की दर में बदलाव का प्रस्ताव किया गया है. जहाँ पहले, ये दर इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20 प्रतिशत थी, तो इस बजट में इंडेक्सेशन लाभ के बिना 12.5 प्रतिशत की दर का प्रस्ताव किया गया है. हालाँकि अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कर की दर (STCG) अपरिवर्तित बनी हुई है.
सरकार के इस कदम को लेकर विशेषज्ञों का कहना है कि प्रस्तावित LTCG का जो टैक्स मानक या मानदंड है, वो अचल संपत्ति यानि प्रॉपर्टी बेचने वालों के लिए फायदेमंद और नुकसानदेह हो सकते हैं.
सबसे पहले हम समझते हैं कि पूंजीगत संपतियां कितने प्रकार की होती हैं.
पूंजीगत संपत्ति दो प्रकार की होती है, जैसा कि ऊपर भी वर्णित है, अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति ( STCA ) और दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति ( LTCA ). अब इन दोनों के बारे में बात करते हैं.
STCA - अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति (एसटीसीए), 36 महीने या उससे कम समय के लिए रखी गई संपत्ति को STCA माना जाता है. हालाँकि, वित्त वर्ष 2017-18 में इमारतों, घरों और भूमि जैसी अचल संपत्तियों के लिए 36 महीने की समय अवधि को घटाकर 24 महीने कर दिया गया है. ऐसे में, यदि कोई 24 महीने के स्वामित्व के बाद अपना घर बेचता है, तो आय को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ माना जाएगा.
LTCA - दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति ( LTCA ), 36 महीने से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति को LTCA कहा जाता है. इसलिए, यदि कोई इसे 36 महीने से अधिक समय तक रखने के बाद बेचते हैं, तो उसकी संपत्ति से होने वाली आय को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ माना जाएगा.
कैसे करते हैं प्रॉपर्टी कैपिटल गेन पर लगने वाले टैक्स की गणना?
हम पहले आपको ये समझाते हैं कि आप कैसे प्रॉपर्टी कैपिटल गेन और उस पर लगने वाले टैक्स की गणना करें. आदित्य बिरला कैपिटल के अनुसार किसी भी संपत्ति के स्वामित्व की अवधि पूंजीगत लाभ की गणना को प्रभावित करती है.
पूर्ण मूल्य प्रतिफल (अंतिम बिक्री मूल्य): विक्रेता की पूंजीगत संपत्ति के लिए खरीदार द्वारा भुगतान की गई राशि.
अधिग्रहण की लागत: ये परिसंपत्ति का मूल्य है जिस पर विक्रेता ने इसे खरीदा था.
सुधार की लागत: पूंजीगत संपत्ति को अपग्रेड या संशोधित करने पर विक्रेता की लागत.
स्थानांतरण की लागत: स्थानांतरण यानी प्रॉपर्टी को ट्रान्सफर कराने की लागत में परिसंपत्ति बिक्री के दौरान होने वाली कोई भी फीस शामिल है, जैसे पंजीकरण शुल्क, ब्रोकरेज शुल्क, या अन्य शुल्क.
अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत: ये लागत परिसंपत्ति की होल्डिंग अवधि के दौरान हुई मुद्रास्फीति मूल्यों को समायोजित करने के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके निर्धारित की जाती है. इसके अतिरिक्त, इस लागत को उन वर्षों के अनुपात के रूप में देखा जा सकता है जिनमें विक्रेता द्वारा संपत्ति खरीदी या बेची गई थी या वित्तीय वर्ष 2001-2002। (जो बाद में अधिग्रहण की लागत से गुणा किया जाता है).
सुधार की अनुक्रमित लागत: ये लागत आवश्यक सुधार की कीमत को वर्ष के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक से गुणा करके निर्धारित की जाती है, फिर उस परिणाम को उस वर्ष के लिए सीआईआई द्वारा विभाजित किया जाता है जिस वर्ष काम हुआ था.
पूंजीगत लाभ की गणना
पूंजीगत लाभ कर की गणना करने के लिए, आपको निम्नलिखित डेटा एकत्र करना होगा. विक्रय मूल्य, खरीद मूल्य, बिक्री विवरण (बिक्री की तारीख आदि), क्रय जानकारी और निवेश सूचना.
पूंजीगत लाभ कम करने के लिए कोई कर कटौती?
एक संपत्ति मालिक आयकर अधिनियम द्वारा अपने पूंजीगत लाभ कर को कम कर सकता है. इसे समझते हैं
धारा 54एफ: यदि आप एक नया घर बनाने के लिए घर या जमीन का टुकड़ा बेचने से प्राप्त 100% आय का उपयोग करते हैं तो इसे कैपिटल गेन टैक्स बाहर रखा जाएगा. हालाँकि, इस पर कुछ प्रतिबंध लगाए गए हैं.
धारा 54ईसी: यदि भूमि की बिक्री से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का उपयोग पूंजीगत लाभ बांड खरीदने के लिए किया जाता है तो कर दायित्व कम हो सकता है. इसके अतिरिक्त, आप पूंजीगत लाभ खाता योजना के तहत बैंक में ऐसे कर जमा करके कर कटौती का लाभ उठा सकते हैं.
सकारात्मक परिदृश्य
एक खरीदार के तौर पर विचार करें जिसने वित्त वर्ष 2001-02 में 10 लाख रुपये में संपत्ति खरीदी और वित्त वर्ष 2024-25 में इसे 1 करोड़ रुपये में बेच दिया. पहले की व्यवस्था के तहत, अधिग्रहण की उनकी अनुक्रमित लागत (वित्त वर्ष 2024-25 के लिए अनुमानित लागत मुद्रास्फीति सूचकांक के साथ) 36.5 लाख रुपये होगी और पूंजीगत लाभ 63.5 लाख रुपये होगा. 20 प्रतिशत की दर से उनका टैक्स बिल 12.7 लाख रुपये होगा.
प्रस्तावित बदलाव के साथ, अधिग्रहण लागत 10 लाख रुपये बनी हुई है और पूंजीगत लाभ अब बढ़कर 90 लाख रुपये हो गया है. 12.5 प्रतिशत की दर से, टैक्स बिल 11.25 लाख रुपये आता है, जो पहले के कर मानदंडों के तहत 12.7 लाख रुपये से कम है.
नकारात्मक परिदृश्य
एक अन्य परिदृश्य पर विचार करें, जहां कोई व्यक्ति वित्त वर्ष 2021-22 में 75 लाख रुपये में संपत्ति खरीदता है और वित्त वर्ष 2024-25 में इसे 1 करोड़ रुपये में बेचता है.
पुराने मानदंडों के अनुसार, 75 लाख रुपये की खरीद मूल्य इंडेक्सेशन (वित्त वर्ष 2024-25 के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक माना जाता है) पर 86.36 रुपये हो जाएगी. LTCG 13.64 लाख रुपये होगा. 20 प्रतिशत की कर दर पर, टैक्स बिल 2.73 लाख रुपये होगा.
प्रस्तावित मानदंडों के तहत, अधिग्रहण लागत 75 लाख रुपये बनी हुई है. पूंजीगत लाभ 25 लाख रुपये है. 12.5 प्रतिशत की कर दर लागू करने पर, कर बिल 3.12 लाख रुपये आता है, जो पुराने मानदंडों के तहत 2.73 लाख रुपये के कर बिल से अधिक है.
"जैसे-जैसे संपत्ति के अधिग्रहण और हस्तांतरण के बीच की अवधि कम होती जाएगी, प्रस्तावित टैक्सेशन मानदंड हानिकारक हो सकता है." चेतावनी के तौर पर वास्तविक परिणाम कई कारकों पर निर्भर करेगा: किसी विशेष क्षेत्र में अचल संपत्ति का बाजार मूल्य, वास्तविक मुद्रास्फीति और मुद्रास्फीति-समायोजित रिटर्न. प्रस्तावित मानदंड एक और स्थिति में नुकसानदेह होंगे। काले कहते हैं, "प्रस्तावित टैक्सेशन के तहत, संपत्ति के हस्तांतरण से मुद्रास्फीति-समायोजित रिटर्न नकारात्मक होने पर भी कर का भुगतान करना पड़ सकता है."
पहले, विक्रेता को कोई कर नहीं देना पड़ता था, लेकिन अब उसे पूंजीगत लाभ पर 12.5 प्रतिशत कर देना होगा. विशेषज्ञों का कहना है कि टैक्सेशन का प्रभाव अधिग्रहण के वर्ष और लाभ की मात्रा पर निर्भर करेगा.
एक प्रेस कॉन्फ्रेंस में, वित्त सचिव टीवी सोमनाथन ने स्पष्ट किया कि 2001 तक दिए जाने वाले इंडेक्सेशन लाभ को संरक्षित किया जाएगा. "हालांकि वित्त सचिव ने स्पष्ट किया है कि इंडेक्सेशन लाभ 1 अप्रैल, 2001 से पहले अधिग्रहित संपत्तियों पर लागू रहेगा, उन्होंने ये स्पष्ट नहीं किया है कि ऐसी संपत्तियों से LTCG 12.5 प्रतिशत की नई दर के अधीन होगा या नहीं.
Next Story
