घर खरीदारों की सुरक्षा कैसे करें? घर के पूर्ण निर्माण से पूर्व न होने दें बिक्री

इस महीने की शुरुआत में, सुप्रीम कोर्ट ने सरकार को आदेश दिया कि वह एक समिति गठित करे ताकि उन घर खरीदारों की मदद के उपाय किए जा सकें, जिन्होंने ऐसी संपत्तियों में निवेश किया है जो निर्माण के रुक जाने के कारण फंस गई हैं, जबकि उनके बिल्डर दिवालिया हो रहे हैं।

मेहनतकश लोगों को इस तरह की कठिनाई से बचाने के लिए, जो अपने वर्तमान मकान का किराया और नए घर की खरीद के लिए लिए गए कर्ज की ईएमआई दोनों चुका रहे हैं, जबकि बिल्डर घर की डिलीवरी अनिश्चितकाल तक टाल देता है। मिंट अखबार ने एक व्यापक समाधान प्रस्तावित किया है। इसके संपादकीय में सुझाव दिया गया है कि किसी नए घर की बिक्री तभी हो, जब वह पूरी तरह तैयार हो और खरीदार उसमें शिफ्ट हो सके।

यह प्रस्ताव तर्कसंगत है, भले ही इसमें एक नकारात्मक पहलू दिख सकता है। फिलहाल, रियल एस्टेट डेवलपर परियोजना के लिए जरूरी पूंजी का कुछ हिस्सा घर खरीदार से लेता है, और यह फाइनेंसिंग उसके लिए ब्याज-रहित होती है। इस वजह से निर्माण लागत कम हो जाती है क्योंकि पूंजी पर ब्याज का भुगतान बच जाता है। सवाल है—यदि केवल पूरी तरह से बने घरों की बिक्री की अनुमति दी जाए, तो क्या घर खरीदारों के लिए कीमतें बढ़ नहीं जाएंगी?

ऐसा नहीं होगा। खरीदार अब किराया और ईएमआई का दोहरा बोझ नहीं झेलेगा। संभव है कि वह इस बचत से एक कोष बनाए और उसे सुरक्षित निवेश साधनों में लगाकर नियमित रिटर्न भी अर्जित करे। सबसे महत्वपूर्ण बात, वह उस जोखिम से पूरी तरह बच जाएगा जिसमें उसे तीन साल में रहने लायक घर की बजाय अधूरे सपनों, फंसी हुई बचत, चिंता, मुकदमेबाजी और कानूनी खर्चों का सामना करना पड़ता है।

केवल पूरी तरह बने घरों की बिक्री की शर्त का एक बड़ा फायदा यह भी होगा कि यह एक प्रणालीगत जोखिम की परत को खत्म कर देगा। चीन के रियल एस्टेट संकट से हमें सबक लेना चाहिए।

चीनी कंपनी एवरग्रांडे का कर्ज 300 अरब डॉलर से ज्यादा (कुछ अनुमान 330 अरब डॉलर तक) हो गया था, इससे पहले कि कंपनी का परिसमापन कर दिया गया। इसने उन घरों को पहले ही बेच दिया था जिन्हें बाद में बनाने का वादा था, और बिक्री से मिली रकम से जमीन खरीदने और पुराने खरीदारों के लिए घर पूरे करने का काम किया।

एवरग्रांडे पर कर्ज बोझिल हो गया था। यही हाल कई अन्य चीनी रियल एस्टेट डेवलपर्स का भी था। किसी कंपनी की ब्याज और कर चुकाने से पहले की कमाई (EBIT) और ब्याज खर्च का अनुपात, यानी इंटरेस्ट कवरेज रेशियो, कर्ज टिकाऊपन दिखाता है। इसका स्तर 2 होना मजबूत टिकाऊपन माना जाता है। लेकिन 2021 में 21 चीनी रियल एस्टेट कंपनियों का औसत इंटरेस्ट कवरेज रेशियो 0.91 था। यानी उनकी कमाई ब्याज चुकाने के लिए भी काफी नहीं थी।

पिछले चार सालों में सैकड़ों रियल एस्टेट डेवलपर्स दिवालिया हो चुके हैं। इससे न केवल वित्तीय संकट पैदा हुआ बल्कि निर्माण सामग्री की मांग घटने से पूरी अर्थव्यवस्था धीमी हो गई। एवरग्रांडे इनमें सबसे बड़ा नाम है।

डेवलपर्स ने घरों को पहले बेचकर और कर्ज उठाकर भारी स्टॉक बना लिया। निर्माण पूरा होने से पहले बिक्री रोकने का नियम अतिरिक्त आपूर्ति को पूरी तरह खत्म तो नहीं करेगा, लेकिन यह मांग का बेहतर अनुमान देगा और अनावश्यक निर्माण से बचने में मदद करेगा।

बैंक भी ज्यादा सतर्क हो जाएंगे, क्योंकि वे डेवलपर्स और घर खरीदार दोनों को फाइनेंस करते हैं। चीन में घर प्रमुख बचत का जरिया रहा है। 90% से ज्यादा आबादी घर की मालिक है। कई लोगों ने दूसरा और तीसरा घर भी खरीदा है क्योंकि वहां वित्तीय बचत साधनों का अभाव था। इसने अटकलों पर आधारित मांग बढ़ा दी और आपूर्ति की समस्या और बिगाड़ दी।

वैसे चीन के विशाल मध्यमवर्ग के लिए वित्तीय बचत साधनों का बाजार विकसित करना दुनिया की सबसे बड़ी वित्तीय कंपनियों के लिए सुनहरा अवसर है। यही वजह है कि वे अमेरिका के राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रंप पर दबाव डालती हैं कि वह ऐसा व्यापारिक संकट न खड़ा करें जिससे चीन की सरकार उन्हें इस अवसर से बाहर कर दे।

यदि डेवलपर केवल पूरी तरह बने घर ही बेच सकेगा, तो नई परियोजनाओं और नए खरीदारों की मांग के बीच का अंतर कम होगा और अतिरिक्त आपूर्ति पर अंकुश लगेगा।

अब सवाल उठता है। जब डेवलपर को घर खरीदारों से मुफ्त पूंजी नहीं मिलेगी, तो फंड कहां से आएगा?

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) जनता की बचत जुटाकर इस क्षेत्र में निवेश कर सकते हैं।

कॉर्पोरेट ऋण बाजार भी एक विकल्प है। परियोजना की संपत्ति—जमीन और इमारतें—के खिलाफ बॉन्ड जारी किए जा सकते हैं।

हर छोटी परियोजना को सीधे बॉन्ड जारी करने की जरूरत नहीं। गैर-बैंकिंग वित्तीय कंपनियां (NBFCs) कई परियोजनाओं को लोन देकर जुटाई गई पूंजी का इस्तेमाल कर सकती हैं।

भारत का मौजूदा शहरीकरण स्तर लगभग 35% है, जो विश्व औसत से करीब 15 प्रतिशत अंक कम है और चीन का केवल आधा है। यदि राज्यों में शहरों की सही लोकेशन और उचित शहरी नियोजन हो, तो रियल एस्टेट भारत में विकासशील उद्योग है। इसके लिए पूंजी जुटाना मुश्किल नहीं होना चाहिए।

इसलिए व्यक्तिगत घर खरीदारों को उन खामियों में नहीं फंसना चाहिए जो अव्यवस्थित तरीके से शहरी अवसर का पीछा करने वाले बेईमान डेवलपर्स और कंपनियों की वजह से बनती हैं। यह बेहतर होगा कि अधूरे घरों की बिक्री पर रोक हो, बजाय इसके कि सरकार और सुप्रीम कोर्ट मजबूर होकर ठगे गए घर खरीदारों को न्याय दिलाने के उपाय खोजते फिरें।

(फ़ेडरल अलग-अलग विचारों और राय को सामने लाने की कोशिश करता है। लेख में व्यक्त विचार लेखक के निजी हैं, और फ़ेडरल से जरूरी नहीं कि सहमति रखते हों।)